将来の金利変動が不安な方に｜フラット35と借換え活用で住宅ローン対策を

住宅ローン金利の動きが読めない今、安心して住まい探しを進めたい方へ

トランプ関税や物価上昇の影響により景気の先行きが不透明な時代には、金利の変動に一喜一憂しない住宅ローン選びが大切です。
本記事では、今後の金利動向と、変動リスクを抑えた「フラット35」の活用法についてわかりやすく解説します。

不透明な金利動向：米国経済がどう住宅ローンに影響するか？

パターン1：景気悪化シナリオ

• 米国の関税政策により物価上昇 → 消費冷え込み → 景気悪化
• FRB（米国の中央銀行）が政策金利を引き下げ
• 日米金利差が縮小し、日本の金利上昇圧力も低下
• 日本の景気も後退し、住宅ローン金利が下落

パターン2：景気上昇シナリオ

• 世界各国との交渉が進展し、米国製造業が回復
• 米国景気上昇 → FRBが政策金利を引き上げ
• 日米金利差拡大により、円安・日本の金利上昇圧力が強まる
• 住宅ローン金利が上昇

▶︎ つまり、どちらに転んでも金利の振れ幅は大きく、先行きが読みにくい状況です。

そんな時こそ「フラット35」という選択

フラット35は、借入時の金利が完済まで固定される住宅ローンです。
地方銀行の変動金利（1.0〜1.2％程度）に比べると、現在のフラット35（2025年4月実行金利）は約2.05％（団信込み）とやや高めですが、金利変動リスクを完全に排除できるのが最大のメリットです。

※なお、2025年4月時点では長期金利が低下しており、5月実行金利はさらに下がる見込みです。
※ARUHI様フラット35　5月実行金利1.93％（35年・9割以上融資）となり、前月より1.2ポイント低下しました。

フラット35の金利引き下げ制度も活用できる

フラット35には、住宅性能や家族構成に応じて金利が一定期間引き下げられる制度が用意されています。
この金利引き下げは、ポイント制によって判断されます。

▶︎ポイント制とは？

住宅の性能や維持管理、地域連携施策への参加状況などに応じて、それぞれにポイントが設定され、取得ポイント数に応じて当初5年〜15年間、金利が引き下げられる仕組みです。

【主な対象項目の例】

• 省エネルギー性能（断熱等級など）
• バリアフリー性能
• 住宅の維持管理計画の有無
• 子育て支援（同居する子ども人数）
• 地域型住宅グリーン化事業への参加

特に新築住宅では、
「子ども2人以上の同居」＋「フラット35S金利Aプラン」を満たすと４ポイント獲得できる計算となります。

これにより、例えば2025年4月実行金利2.05％の場合でも、

• 当初5年間は年1.05％
• 6年目以降は年2.05％

という形で金利を抑えることができ、住宅取得後の家計負担を大きく軽減できます。

仮に5年後に景気が好転し市中金利が上がっている場合でも、フラット35の金利は2.05％で固定されており、それ以上の上昇リスクはありません。

将来の選択肢：「5年後に借換え」を視野に

もしも景気悪化により変動金利が低下した場合は、フラット35から変動金利への「借換え」を検討する選択肢もあります。

借換えにかかる費用（例）

※借換額：3,000万円の場合（金融機関により手数料などが異なります）

• ローン手数料（1.1％+印紙代）：約35万円
• 抵当権設定・抹消費用：約21.5万円
• 合計：約56.5万円

【試算例】
3000万円残高のまま、フラット35（2.05％）から変動金利（1.00％）に借換えた場合、

• フラット35継続：総支払額 約4018万円
• 借換え後：総支払額 約3538万円（借換え費用込み）

→ 約537万円の利息軽減効果となりました。

▶︎ ポイント
借換えには手数料がかかりますが、それを考慮してもメリットが出る場合には、積極的に検討すべきでしょう。

まとめ：景気の変動に備えた「安心」を手に入れるなら

景気がどう転ぶか分からない今、変動金利に賭けるより、
まずはフラット35で「安心」を確保し、5年後以降に状況を見ながら柔軟に対応する。
これが非常に有効な住宅ローン戦略といえます。

また、フラット35の金利引き下げ制度は、中古住宅でも利用できる場合があり、
取得する住宅の性能やご家族の条件に合わせて賢く制度を活用しましょう。

「我が家の場合はどうなるの？」というご相談も多数いただいています。
住宅ローンの選び方や金利の不安について、丁寧にサポートいたします。

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