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相続した実家を売却する方法と流れ｜売り出し前の準備・手続き・注意点【空き家売却ガイド第3回】

空き家売却ガイド第1回では相続の発生から相続登記までの流れを、第2回では相続した不動産を売る・貸す・維持するといった活用方法についてご紹介してきました。

▶ 第1回「相続が発生したらまず行うべきこと」記事はこちら

▶ 第2回「売る・貸す・そのまま？空き家の活用方法」記事はこちら

第3回では、相続物件を売却する際の流れや注意点について解説します。

相続した実家を売却する前に｜まずは方針と価格の確認を

① 不動産査定 そもそもいくらで売れるのか？

売るとしたらいくらで売れるか、貸すとしたら家賃はいくらになるのか。不動産の評価は遺産分割協議の重要な要素です。まずは不動産業者に査定を依頼し、売却価格や賃料の目安を把握しましょう。

不動産業者は査定時に物件調査を行い、売却や賃貸に関する注意点（境界や測量の必要性、修繕の必要性など）を提案してくれます。これらを踏まえて不動産の活用方法を決定し、遺産分割協議を進めましょう。

不動産査定の内容について詳しく見る

② 遺産分割協議の決定から相続登記

遺産分割方針が決まったら、遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。登記は相続人自身でも可能ですが、漏れや手続きミスを防ぐため、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

当店では不動産査定時に、司法書士の紹介や取次も行っております。

売却前の準備｜現地の整理・測量・動産撤去とインスペクション

不動産を売却する際、買主が安心して購入できる状態にしておくことが重要です。相続物件の場合、次のような準備が欠かせません。

① 境界関係の確認と測量

相続物件では、故人が取得してから時間が経っているため、境界標が失われているケースや、公図と現地が一致しないケースもあります。この場合、土地家屋調査士による測量と境界確認を行い、明確にしておきましょう。

② 動産撤去と室内整理

売却時は室内の残置物をすべて撤去するのが基本です。相続人だけで片付けるのは大変なので、専門業者へ依頼するのが現実的です。解体予定の場合でも、動産撤去を別途依頼することで費用を抑えられるケースがあります。

③ インスペクション（建物状況調査）の実施

古い住宅では劣化状況を把握するため、インスペクション（既存住宅状況調査）の実施をおすすめします。

インスペクションでは、建築士などの有資格者が以下の調査を行い、報告書を作成します。

• 雨漏りや腐食の有無
• 外壁・屋根の劣化状況
• 床や壁の傾き・ひび割れなど

この報告書を買主に提示することで、安心感を与え、売却後のトラブルを防止できます。

売却活動と契約手続き

仲介業者と媒介契約

売却方針が決まったら、不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主と不動産業者の間で売却価格や仲介手数料などの条件を定める契約です。これにより、物件が公開され、販売活動が開始されます

媒介契約の種類と特徴について詳しく見る

売出し〜契約〜引渡しまでの流れ

物件公開後、購入希望者が現れると、購入申込や住宅ローンの事前審査を経て売買契約を締結します。その後、売主は引渡し準備、買主はローン契約を進め、最終的に銀行で代金決済と物件引渡しを行います。

売却後の税金｜譲渡所得税と空き家特例の注意点

譲渡所得税の基本と取得費の注意点

売却で譲渡益が出た場合、翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。

取得費不明の場合は、概算取得費として売買代金の5％しか認められず納税額が高くなるため、故人が物件を取得したときの売買契約書などの資料は必ず保管しておきましょう。

空き家特例（3000万円控除）の条件と注意点

相続した空き家の売却で条件を満たせば、譲渡益から最大3000万円控除が可能です。

主な要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前建築の一戸建て
• 区分所有建物ではない
• 譲渡まで居住や賃貸していない
• 相続開始から3年経過後の年末までに売却など

「売るまでの間だけ」などと安易に貸してしまうと、この特例は適用されません。売却までの間も注意が必要です。

▶ No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

スムーズな売却のために専門家のサポートを

相続した実家を売却する場合、早めの準備と専門家との連携が成功のカギです。

• 不動産業者による早期査定と売却戦略の策定
• 司法書士による相続登記の手続き
• 税理士による譲渡税や相続税の相談

当店では、売却に向けた総合的なサポートを行っております。まずはお気軽にご相談ください。

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