八戸市の不動産売却は【スカイア－ス不動産】へ

不動産査定の流れと内容をわかりやすく解説

不動産の売却を検討する際、「いくらで売れるのか？」は大きな関心事です。本記事では一戸建てを例に、不動産査定の流れ（①土地 ②建物 ③総合判断 ④提案）をステップごとに解説し、「机上査定と現地訪問査定の違い」も詳しく紹介します。

🏠 机上査定と現地訪問査定の違い

不動産査定には大きく分けて「机上査定」と「現地訪問査定（訪問査定）」の2種類があります。まずはこの違いを理解しておくと、売却活動の進め方がスムーズになります。

机上査定とは？

▶ 所在地・面積・築年数を入力して机上査定を試す（無料）

机上査定は土地・建物の面積や築年数、物件の所在地といった限られた情報だけで価格査定を行います。
実際に現地を確認しないため、物件の劣化状況や維持管理状況が分からず、標準的な使用状況と仮定した価格査定となります。

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現地訪問査定とは？

対して現地訪問査定は実際に物件を訪問し、建物の劣化状況などを考慮し、より正確な価格査定と、樹木の越境や境界標の欠損など売却時に解決する必要のある問題点やその費用も含めて提案いたします。

机上査定と現地訪問査定の比較表

机上査定は「不動産売却の入り口」、現地訪問査定は「実際の販売戦略の出発点」と考えると分かりやすいでしょう。

現地訪問査定の流れ

① 土地価格の査定

まずは一戸建ての敷地だった場合でも、更地と仮定して土地の価格を算出します。

一般的な住宅地では、過去の不動産取引事例と査定対象地を比較する「取引事例比較法」を用いて土地価格を算出します。
ただし、不動産には一つとして同じ状況はなく、売却理由も異なります。そこで当店では、近隣の取引事例はもちろん、国土交通省地価公示や都道府県地価調査などの公的指標も重視しています。

関連リンク▶ 地価公示 国土交通省不動産ライブラリ

② 建物価格の査定

次に、建物の価格を算出します。まずは「同等の建物を新築した場合の再調達価格」を基に、耐用年数から経過年数を差し引いた残存年数を加味して基礎的な価格を求めます。

なお、税法上の耐用年数（木造22年、軽量鉄骨19年など）は不動産査定には使用しません。これは取得費や減価償却など税法上の耐用年数であり、実際の市場価値や住める期間とは異なるためです。
実際に査定に用いる耐用年数は、建物の構造や建築年代などによって異なりますが、例えば昭和60年以降に住宅金融公庫の融資を受けて建てられた木造住宅であればおおむね40年、長期優良住宅で定期的な点検・修繕を適切に受けていれば最大100年と評価します。

再調達価格 × 残存年数 ÷ 耐用年数 = 建物の基礎価格

③ 総合的な査定価格の決定

土地と建物の価格を合算し、さらに周辺状況や市場動向を加味して最終的な査定価格を決定します。

• 近隣の販売事例や在庫状況
• 周辺地域の人口動態や需要
• 間取りや築年数による市場競争力

これらを総合的に考慮し、適正価格をご提案いたします。

④ 売却検討者様への提案

査定結果は単なる「価格」ではなく、売却成功のための戦略の一環です。
売却希望時期やご事情を伺い、販売戦略もあわせた売出価格をご提案しています。

【注意】媒介契約狙いの高額査定に注意！
根拠のない高額査定は販売長期化の原因になります。
当店ではデータに基づいた根拠ある価格をご提示しています。

▶ 現地訪問査定を申し込む

まとめ

不動産の価格は物件ごとに異なり、正確な査定がとても重要です。
当店では、現地訪問による調査を重視し、根拠に基づく適切な査定を行っています。

また、他社で売却中の方や「なかなか売れない」とお悩みの方も、セカンドオピニオンとしてお気軽にご相談ください。