八戸市の不動産売却は【スカイア－ス不動産】へ

不動産査定の流れと内容をわかりやすく解説

不動産の売却を検討する際、「いくらで売れるのか？」はとても重要なポイントです。
一般的には不動産会社に査定を依頼しますが、査定価格はどのように計算されるのでしょうか。
この記事では、一戸建ての場合を例に、査定の流れや価格決定のポイントについて詳しくご紹介します。

① 土地価格の査定

まずは一戸建ての敷地だった場合でも、更地と仮定して土地の価格を算出します。
一般的な住宅地では、過去の不動産取引事例と査定対象地を比較する「取引事例比較法」を用いて土地価格を算出します。
ただし、よく耳にする「近隣の取引事例をもとに」という言葉だけでは不十分です。不動産には一つとして同じ状況は無く、売却理由も売主様それぞれ違うためです。
そこで当店では、近隣の取引事例はもちろん、国土交通省の地価公示や都道府県の地価調査などの公的指標も重視しています。
さらに、次のような詳細な現地調査を行い、各参考地と査定地とのプラスポイント・マイナスポイントを踏まえて、より実態に即した価格を判断しています。

• 道路の向きや幅、土地形状・傾斜
• 接道状況や周辺環境（利用状況や法規制など）
• 近隣の利用状況やライフラインの整備状況

また、現地調査を行うことで売却時に注意すべきポイントも明確になります。例えば、以下のようなケースです。

• 土留めや擁壁の損傷など（修繕費用がかかる可能性）
• 境界標の有無（測量や復元の必要性）

このように、売却時に必要な費用やリスクも把握し、より現実的な価格を算出します。

▶地価公示国土交通省不動産ライブラリ

② 建物価格の査定

次に、建物の価格を算出します。まずは「同等の建物を新築した場合の再調達価格」を基に、耐用年数から経過年数を差し引いた残存年数を加味して基礎的な価格を求めます。

なお、税法上の耐用年数（木造22年、軽量鉄骨19年など）は不動産査定には使用しません。
これは取得費や減価償却の計算用であり、実際の建物の市場価値や住める期間とは異なるためです。

当店では以下を基準とし、現実的な耐用年数を設定します。

• 昭和60年以降の建物（完了検査済み）…おおむね40年
• 長期優良住宅や定期検査を実施している住宅…100年も可能
• 一般的な住宅でも最低30年程度は評価対象

再調達価格 × 残存年数 ÷ 耐用年数 = 建物の基礎価格

さらに、リフォーム歴や使用状況を考慮して最終的な建物価格を決定します。
また、目に見えない劣化（壁内部のカビや雨漏りなど）についても考慮が必要です。非破壊検査ではすべてを把握しきれない場合もありますが、できる限り確認するため、当店ではサーモグラフィーカメラによる断熱欠損・雨漏りチェックや、レーザー水平器による傾き確認などの調査を実施し、劣化が確認された際はトラブル防止のため価格調整を行うこともあります。

サーモグラフィーカメラによる断熱欠損調査

③ 総合的な査定価格の決定

土地と建物の価格を合算し、さらに周辺状況や市場動向を加味して最終的な査定価格を決定します。

• 近隣の販売事例や在庫状況
• 周辺地域の人口動態や需要
• 間取りや築年数による市場競争力

これらを総合的に考慮し、適正価格をご提案いたします。

④ 売却検討者様への提案

査定結果は単なる「価格」ではなく、売却成功のための戦略の一環です。
売却希望時期やご事情を伺い、販売戦略もあわせた売出価格をご提案しています。

【注意】媒介契約狙いの高額査定に注意！
不動産業者の中には、媒介契約を得るために高額な査定価格を提示する場合もあります。
しかし実際は売れずに販売が長期化するケースも多く、根拠のある査定が大切です。

⑤ 机上査定との違い

所在地や面積、築年数などの数字だけから概算を出す「机上査定」は便利ですが、正確さには欠けます。
現地調査によって初めて、境界や劣化状況など細かな点が反映された、正確な価格を知ることができます。

まとめ

不動産の価格は物件ごとに異なり、正確な査定がとても重要です。
当店では、現地調査を重視し、根拠に基づく適切な査定を行っています。

また、他社で売却中の方や「なかなか売れない」とお悩みの方も、セカンドオピニオンとしてお気軽にご相談ください。